Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların o payı aynı şartlarla satın alma hakkına sahip olmasını ifade eder. Bu hak, Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenmiş olup, paydaşların birlikteliğini koruma amacını taşır.

Ancak yasal önalım hakkının sınırsız bir şekilde kullanılabilmesi, taşınmaz payını satın alan üçüncü kişilerin uzun süre hukuki belirsizlik içinde kalmasına neden olur. Bu nedenle kanun koyucu, hem önalım hakkı sahibinin haklarını hem de payı satın alan kişinin hukuki güvenliğini dengelemek amacıyla belirli süreler öngörmüştür.

Bu makalede, yasal önalım hakkının hangi süreler içinde kullanılabileceği ele alınacaktır.

Yasal Önalım Hakkında Öngörülen Süreler

İki Türlü Süre Sistemi

Türk Medeni Kanunu, taşınmaz payını satın alan üçüncü kişinin hukuki güvenliğini sağlamak amacıyla iki farklı türde süre öngörmüştür. Bu sürelerin belirlenmesinde en önemli faktör bildirim durumudur.

Kanunda öngörülen sistem şu şekilde çalışmaktadır: Önalım olayı gerçekleştikten sonra alıcı veya satıcı tarafından paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapılması gerekmektedir. Bu bildirim yapıldıktan sonra önalım hakkı sahibi paydaşın üç ay içinde önalım davasını açması gerekmektedir. Bu üç aylık süre asgari süredir.

Eğer bildirim yapması gereken satıcı veya alıcı, önalım hakkı sahibine bildirim yapmadığı takdirde, önalım hakkı sahibi satıştan itibaren iki yıl içinde önalım davasını açmalıdır. Bu iki yıllık süre ise azami süredir.

Sürelerin Hukuki Niteliği

Bu sürelerin hukuki niteliğini anlamak için öncelikle zamanaşımı ve hak düşürücü süre arasındaki farkı bilmek gerekir.

Zamanaşımı, kanunda belirtilmiş olan süre içinde talep ve dava edilmemiş alacakların, özüne zarar gelmemekle birlikte dava edilebilme niteliğini kaybetmesine yol açan sürelerdir. Zamanaşımı süresinin dolması hakkı ortadan kaldırmayıp sadece dava yoluyla ileri sürülmesine engel olur ve hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınmaz.

Hak düşürücü süre ise kanun, sözleşme ya da hakim tarafından belirlenen süre zarfında kullanılmayan bir hakkın tamamen sona ermesine sebep olur. Hak düşürücü süreler muhatabın korunmasına hizmet ederler ve bu sürenin dolması hakkı tamamen sona erdirir. Zamanaşımının aksine hak düşürücü süre hakim tarafından kendiliğinden göz önünde bulundurulur.

Yasal önalım hakkı yenilik doğuran bir haktır. Yenilik doğuran haklar, hak sahibinin hakkı kullandığına dair irade açıklamasının muhataba varmasıyla sonuç doğurdukları için bu haklar bakımından zamanaşımı söz konusu olmaz. Bu nedenle yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç ay ve iki yıllık süreler hak düşürücü süre niteliğindedir.

Yargıtay da bu konuda şu şekilde karar vermektedir:

"Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir."

Üç Aylık Asgari Süre (Nispi Hak Düşürücü Süre)

Sürenin Başlangıcı

Paylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerindeki yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinin üzerinden üç ay geçmesiyle düşer. Sürenin başlangıcı için satışın önalım hakkı sahibine usulüne uygun şekilde bildirilmesi gerekmektedir.

Bu bildirimde satış sözleşmesinin içeriği de yer almalıdır. Özellikle satışın konusu, bedeli, ödeme koşulları ve alıcının kimliği gibi esaslı unsurların bildirimde yer alması gerekmektedir. Aksi halde bildirim yapılmamış sayılır ve hak düşürücü süre işlemeye başlamaz.

Sürenin İşleyişi

Yasal önalım hakkında, önalım hakkı sahibi birden fazla paydaş olması durumunda, üç aylık hak düşürücü süre her paydaş açısından ayrı ayrı işleyecektir. Yani her paydaşa farklı tarihte bildirim yapıldıysa, her paydaş için süre kendisine bildirim yapıldığı zaman başlayacaktır.

Bunun yanında diğer paylardan herhangi biri üzerinde elbirliği mülkiyeti olması durumunda süre, elbirliği mülkiyetindeki paydaşların hepsine bildirimin yapılmasıyla, yani en son ortağa yapılan bildirim ile başlayacaktır.

Özel Durumlar

Önemli bir nokta, yasal önalım hakkı sahibinin satışı başka bir yoldan öğrenmesi durumunda da hakkını kullanabilmesidir. Bu durumda hak sahibi kendisine yapılacak bildirimi beklemeksizin önalım hakkını kullanabilir. Ancak bu durum üç aylık hak düşürücü süreyi başlatmaz. Süre yine usulüne uygun bildirimle başlar.

Ayrıca, üç aylık süre dolmadan ya da dolduktan sonra payın yeni malik tarafından bir başkasına satılması halinde, diğer paydaşlar bu malike karşı önalım haklarını kullanabileceklerdir. İkinci bir satış yapılması halinde süreç baştan başlayacak ve bu satışın da diğer paydaşlara bildirilmesi gerekecektir.

İki Yıllık Azami Süre (Mutlak Hak Düşürücü Süre)

Sürenin Amacı ve Gerekçesi

Yasal önalım hakkı her halükarda satışın üzerinden iki yıl geçmesiyle düşer. Bu azami süre, payın yeni sahibinin hukuki belirsizlikten korunması için getirilmiştir. Özellikle yasal önalım hakkı sahibinin adresinin bilinmediği ve dolayısıyla önalım olayının kendisine bildirilemediği durumlarda önem taşır.

Yasal önalım hakkı sahibinin, önalım olayını uzun yıllar sonra öğrenmesi halinde hakkını kullanabilmesi, payın yeni sahibinin hukuki durumunun çok uzun bir süre sürüncemede kalmasına yol açar. Bu sakıncanın önlenmesi için yasal önalım hakkının satışın üzerinden iki yıl geçmesiyle düşeceği hükme bağlanmıştır.

Sürenin Başlangıcı

TMK m.733/4 hükmünde iki yıllık sürenin satışın yapılmasından itibaren başlayacağı düzenlenmiştir. Her ne kadar kanun lafzında sadece satış kelimesi kullanılmış olsa da, yasal önalım hakkı için de iki yıllık hak düşürücü süre, satış ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemin yapılmasından itibaren başlar.

Sürenin İşleyişi

İki yıllık sürenin en önemli özelliği mutlak olmasıdır. Satış önalım hakkı sahibine geç bildirilmiş olsa bile, örneğin iki yıllık üst sürenin bitimine üç aydan az bir zaman kala bildirilmiş olsa da, önalım hakkı sahibi hakkını iki yıllık süre bitmeden kullanmalıdır. Yani bildirimin geç yapılmış olması, iki yıllık süreyi uzatmayacaktır.

Uygulama Sorunları ve Eleştiriler

Tescil Konusundaki Tartışmalar

Doktrinde iki yıllık sürenin başlangıcının satış sözleşmesinin kurulması olmasına ilişkin eleştiriler yer almaktadır. Bazı yazarlar, bu sürenin önalım olayını oluşturan ilişkinin kurulmasıyla değil, tescille başlaması gerektiğini savunmaktadır.

Bu görüşe göre, hak sahibini tapu sicilinin aleniliğinden yararlandırmak amacıyla söz konusu iki yıllık süre tapuya tescilden itibaren başlamalıdır. Çünkü kötüniyetli alıcı ve satıcıların olması durumunda, iki yıllık süre boyunca önalım olayını öğrenememiş olan önalım hakkı sahibi bu sürenin dolmasıyla hakkını kaybeder.

Özel Problemli Durumlar

Bu sorun özellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak açılan davalarda ortaya çıkmaktadır. Bu durumda mülkiyet mahkeme kararıyla geçtiğinden ve tescilin açıklayıcı bir rolü olduğundan, mülkiyeti kazanan taraf tescil talebinde bulunmada gecikebilir hatta iradi olarak tescilden imtina edebilir.

Bu ihtimalde önalım hakkı sahibinin taşınmazın mülkiyetinin devredildiğinden haberi olması oldukça güçtür. Bu sebeple iki yıllık hak düşürücü sürenin mahkeme kararıyla başlaması, önalım hakkı sahibi bakımından adaletsiz bir sonuca yol açacaktır.

Yargıtay İçtihatları

Hak Düşürücü Süre Niteliği

Yargıtay içtihatları, yasal önalım hakkının kullanılabileceği sürenin hak düşürücü nitelikte olduğu yönünde istikrar kazanmıştır. Bu konuda Yargıtay şu şekilde karar vermektedir:

"Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer(TMK m. 733/4). Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir."

İspat Yükü

Davalının hak düşürücü sürenin geçtiğine ilişkin savunması, def'i niteliğinde olmayıp itiraz niteliğindedir. Bu sebeple bu itiraz, taraflarca ileri sürülebilecek olmasının yanında, taraflarca ileri sürülmemiş olsa bile dava dosyasından anlaşılması durumunda hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınabilecektir.

Bu sürelerin geçtiğini bunu iddia eden yani davalı ispatlamalıdır. Yargıtay bu konuda şu şekilde karar vermiştir:

"Davalı hak düşürücü süre geçirildiği savunmasında bulunmuşsa bunu isbat etmesi gerekir. Bu konuda tanık dahi her türlü delil ikamesi mümkündür."

Sonuç

Yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen süre sistemi, hem önalım hakkı sahibinin korunması hem de taşınmaz payını satın alan üçüncü kişilerin hukuki güvenliği arasında denge kurmaya çalışmaktadır.

Üç aylık asgari süre bildirim yapılması durumunda işlerken, iki yıllık azami süre her halükarda hakkın düşmesini sağlamaktadır. Bu sürelerin hak düşürücü nitelikte olması, hukuki belirlilik açısından önem taşımaktadır.

Ancak mevcut düzenlemede, özellikle iki yıllık sürenin tescilden değil sözleşmeden itibaren başlaması konusunda haklı eleştiriler bulunmaktadır. Bu durum, tescilsiz kazanım halleri ve özellikle mahkeme kararıyla mülkiyet devri durumlarında önalım hakkı sahipleri aleyhine adaletsiz sonuçlar doğurabilmektedir.

Akdemir Hukuk Bürosu

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Gayrimenkul Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?